Điểm nghẽn về pháp lý
Theo các chuyên gia đánh giá, trong những năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng phát triển sôi động với nhiều sản phẩm đẳng cấp như: Biệt thự nghỉ dưỡng (villa), condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay… ra đời không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường BĐS và phát triển cơ sở hạ tầng…
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành lại không có các khái niệm riêng cho loại hình BĐS du lịch, trong đó có biệt thự nghỉ dưỡng condotel, shophouse, villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
Có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Dẫn đến dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Như tại Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Vũng Tàu… nhìn lại thực tế trong số hàng chục dự án nghỉ dưỡng đã được cấp phép đầu tư, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài một số chưa triển khai xây dựng thì nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và đi vào hoạt động.
Tại một số dự án, các khách hàng mua sản phẩm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản trên đất. Tuy nhiên, một số dự án khác đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy và đưa vào sử dụng, nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp “sổ đỏ”.
“Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua BĐS xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc cho nhà đầu tư, khách hàng. Điều đó khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý nhà nước”, luật sư Nguyễn Thanh Hà phân tích.
Theo các chuyên gia, trong năm 2022 phân khúc BĐS du dịch - nghỉ dưỡng vẫn chưa thể phục hồi như kỳ vọng do còn vướng pháp lý.
Hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, ngành du lịch phục hồi dù có tạo ra cơ hội cho BĐS du lịch tăng trưởng trở lại đến mấy nếu không có khung pháp lý hoàn chỉnh, không gỡ được các điểm nghẽn đang có thì không thể gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Ngược lại, nếu BĐS du lịch không có vốn để phát triển và tái khởi động lại các dự án đang dang dở thì cũng không thể nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho ngành du lịch – một trong những yếu tố mang tính quyết định đến việc thu hút và giữ chân du khách.
Để khơi thông thị trường BĐS du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các BĐS du lịch – nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.
“Có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.
Từ lý luận, người ta có thể thấy trả tiền thuê đất 70 năm tương đương với tiền sử dụng đất mua quyền tài sản đất đai lâu dài. Vì vậy, nếu muốn sử dụng đất vô thời hạn thì phải nộp thuế tài sản sao cho Nhà nước thu được lợi ích tương đương với nhiều chu kỳ sử dụng đất ngắn hạn. Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều. Chúng ta phải thay đổi tư duy quản lý, từ đó việc phân loại đất sẽ dễ dàng, đơn giản hơn”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đề xuất.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp… mà các cơ quan, tổ chức liên quan thừa nhận. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.