Tranh chấp gay gắt
Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoRea) cho biết, các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt tại nhiều chung cư trên địa bàn TPHCM. Trong 44 chung cư có tranh chấp hiện do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm tỷ lệ 77%).
Cụ thể như chung cư Khang Gia (quận Tân Phú), chung cư 584 (quận Tân Phú), chung cư Bảy Hiền (quận Tân Bình), chung cư The Botanica, chung cư The Park Residence (huyện Nhà Bè)… Nguyên nhân đều do chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Ngoài ra còn có một số tranh chấp khác như chậm ký hợp đồng mua bán, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu Ban quản trị chung cư.
Luật Nhà ở 2014 quy định, người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà; Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban Quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.
Quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. Phổ biến đối với nhà chung cư trên 20 tầng thì quỹ bảo trì đã có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên, cá biệt, như quỹ bảo trì chung cư Keangnam lên đến khoảng 160 tỷ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp trung bình.
Trong khi quỹ bảo trì chung cư thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bẩn... (đã hết thời hạn bảo hành). Tuy nhiên, một số chủ đầu tư cố tình né tránh, không bàn giao quỹ này cho Ban quản trị, trong khi chung cư bắt đầu xuống cấp, khiến cư dân bức xúc.
Một cư dân tại chung cư Khang Gia, quận Tân Phú (xin được dấu tên-PV) cho biết, dự án chung cư Khang Gia được phê duyệt đầu tư vào năm 2008, thi công năm 2010 và khoảng giữa năm 2014 tôi và các cư dân khác đã dọn về ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn không bàn giao quỹ bảo trì chung cư 2% cho ban quản trị, khiến người dân chúng tôi cầu cứu khắp nơi.
“Số tiền quỹ mà chủ đầu tư đang giữ lên đến hàng chục tỷ đồng, có mục đích duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa, đảm bảo chất lượng công trình. Vậy mà chủ đầu tư lại đang chiếm giữ trái pháp luật, thiệt hại lại thuộc về người dân chúng tôi”, cư dân này chia sẻ.
Tại chung cư The Park Residence (huyện Nhà Bè), tranh chấp gay gắt đến mức cư dân đã căng băng rôn trước tòa nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư phải nhanh chóng tổ chức hội nghị nhà chung cư để bàn giao phí bảo trì 2% về cho Ban quản trị.
Chị Nguyễn Thị Hương (xin được đổi tên-PV), cư dân tại chung cư The Park Residence cho biết: Trong khi công trình chưa hoàn thiện, chủ đầu tư đã ép cư dân vào nhận nhà trong tình trạng chất lượng nhà không giống như đã cam kết trong hợp đồng; thang máy sử dụng 1 năm thì đã hỏng mà không ai chịu sửa; tường gạch thì bong tróc, thấm nước; chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư… Cư dân đã gửi yêu cầu rất nhiều lần, nhưng chủ đầu tư không phản hồi.
Kiến nghị bãi bỏ phí bảo trì 2%
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM nhận định: Các tranh chấp hiện nay tại các chung cư nếu không được giải quyết có thể sẽ dẫn đến phát sinh những bất ổn xã hội. Do đó, Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay.
Còn theo HoREA, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập, dẫn đến gánh nặng của người mua nhà, phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư, khiến cho nhiều phần tử xấu muốn “chui” vào ban quan trị nhà chung cư để trục lợi.
HoREA cho rằng, quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng... thì đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì. Đối với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan thì các bên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì (nếu có).
Do đó, HoREA kiến nghị, bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Còn quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% này, trong thời hạn 60 tháng (05 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư), thì đề nghị mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.
Được biết, trước đó, tại Hội nghị quản lý nhà nước về nhà chung cư trên địa bàn TPHCM, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, hiện trên địa bàn có 212 chung cư chưa có Ban quản trị, do chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư, hoặc đã tổ chức nhưng không đủ số lượng chủ sở hữu, người sử dụng, không có người ứng cử, đề cử vào Ban quản trị, tập trung chủ yếu ở quận Bình Thạnh (47 chung cư) , quận 7 (43 chung cư), quận 2 (12 chung cư), quận 8 (11 chung cư)... Cùng với đó, có 151 nhà chung cư không có đơn vị quản lý, vận hành; 38 chung cư có khiếu nại, tranh chấp…