Sụt giảm ở mức độ nghiêm trọng
Thị trường bất động sản TPHCM đang đối mặt với tình trạng sụt giảm nghiêm trọng về quy mô thị trường, nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, TPHCM chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TPHCM công nhận chủ đầu tư (tổng diện tích 2,233 ha và 924 căn hộ), giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại mới, giảm đến 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Trong 6 tháng của năm 2019, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai (giảm 10 dự án, tương đương giảm 29,4%), với tổng số 7.313 căn hộ (giảm 2.336 căn, tương đương giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018), căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018). Đáng lưu ý, quý 2/2019 không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền nào ra thị trường.
Thị trường sụt giảm làm nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn lớn, thậm chí có doanh nghiệp có nguy cơ phá sản. Và tác động tiêu cực đến nguồn thu ngân sách thành phố hiện nay và có thể cả trong thời gian tới. Nửa đầu năm 2019, thu ngân sách thành phố là 133.744 tỷ đồng, chỉ đạt 46,08% dự toán, trong đó số thu tiền sử dụng đất giảm đến khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước. Số tiền nợ thuế lên đến 13.545 tỷ đồng, tăng gần 52% so với cùng kỳ năm trước. Riêng khoản nợ thuế liên quan đến đất đai là 3.401 tỷ đồng, chiếm 25,1% tổng số nợ thuế, tăng 1,5 lần so với thời điểm cuối năm 2018.
Khó khăn khiến các doanh nghiệp bất động sản tìm kiếm các kênh thu hút vốn khác, ngoài nguồn từ ngân hàng, hợp tác với doanh nghiệp khác, sàn chứng khoán. Trong 5 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị lên đến 16.230 tỷ đồng, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành, đứng vị trí thứ hai trong các kênh huy động vốn của doanh nghiệp.
Đáng chú ý, có doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao, lên đến 12-14,5%/năm, gần gấp đôi lãi suất tiết kiệm. Điều này phản ảnh sự căng thẳng về nguồn vốn hoạt động của doanh nghiệp, tiềm ẩn rủi ro đối với chính doanh nghiệp phát hành, nhà đầu tư và ngân hàng.
Gỡ được nút thắt về thủ tục
Nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm được xác định kà từ ách tắc về thủ tục phê duyệt quy hoạch dự án. Thậm chí có sự “đá” nhau giữa các quy định hiện hành. Cụ thể dù hiện nay đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" của UBND TPHCM, nhưng doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Lý do, khoản 7 điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định "chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư". Trong khi khoản (8.a) Điều 33 Luật Đầu tư quy định ghi tên "nhà đầu tư" trong "Quyết định chủ trương đầu tư" dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.
Theo HoREA, khoản 4 điều 30, khoản 1 điều 31 Luật Quy hoạch đô thị, quy định: "Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng" và căn cứ Khoản (2.d) Điều 28 Luật Xây dựng quy định: "Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng".
Như vậy, có thể hiểu là, sau khi đã tạo lập được quỹ đất và đã có "Quyết định chủ trương đầu tư", thì "nhà đầu tư" lập và trình duyệt "quy hoạch chi tiết" trước. Nhưng nếu không có "quy hoạch chi tiết" được duyệt, thì không thể "lập dự án đầu tư xây dựng" và thực hiện thủ tục "công nhận chủ đầu tư" dự án.
Do đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do nhà đầu tư dự án đề xuất, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP, để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án.
Về vấn đề ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở, Chủ tịch HoREA cho rằng, ách tắc xảy ra là do “vướng” phải các quy định pháp luật chồng chéo, không đồng bộ.
Vì khi thực hiện dự án, các chủ đầu đều phải thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư cho dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở và Khoản (1.a) Điều 32 Luật Đầu tư. Nhưng khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì dự án lại bị “vướng” thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết và thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án, nên không thể triển khai thực hiện được.
HoREA kiến nghị UBND TPHCM báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ TNMT theo hướng thống nhất ý kiến với Bộ Xây dựng tại Mục 2 Công văn 805/BXD-QLN ngày 05/05/2016. Theo đó:
“Bộ Xây dựng thống nhất với đề nghị của UBND TPHCM theo hướng: Đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.
Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP”.