Chóng mặt với giá đất
Năm 2019 được xem là năm khó khăn nhất của thị trường BĐS trong vòng 5 năm trở lại đây, bởi nguồn cung tắc nghẽn, hàng trăm dự án chôn chân vì vướng pháp lý, giá cả leo thang chóng mặt đã đẩy người mua nhà rơi vào thế khó chưa từng có.
Những tháng đầu năm nay, mặt bằng giá đất tại TPHCM cao ngất ngưởng. Không chỉ tăng mạnh ở khu trung tâm và lân cận với bán kính 5-10km, ngay ở những khu vực vùng ven, nơi tiếp giáp với các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương… cũng chứng kiến sự nhảy múa giá đất từng ngày từng giờ. Giới chuyên gia nhận định xu thế tăng giá đất sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm tới, bởi khả năng sinh lợi nó mang lại cho bất kỳ ai nắm giữ.
Quận Thủ Đức hay quận 9 nhiều năm trước vẫn được xem là “khu vực ít dân cư, đi lại khó khăn, hạ tầng giao thông và dịch vụ yếu kém. Tuy nhiên, mặt bằng giá đất tại khu vực này hiện đã tăng mạnh, không thua kém các quận trung tâm. Ghi nhận cho thấy giá đất 2 bên trục đường Phạm Văn Đồng, vành đai Đông, xa lộ Hà Nội, cao tốc Long Thành - Dầu Giây, đường Liên Phường, Lê Văn Việt, Đặng Văn Bi… dao động 100-200 triệu đồng/m2.
Anh L.H.H mua lô đất 90m2 trên đường Hoàng Diệu 2, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức vào cuối năm 2016 với giá 1,8 tỷ đồng, tương đương 20 triệu đồng/m2. Khi xuống tiền mua mảnh đất này, nhiều bạn bè kinh doanh BĐS ngăn cản và chê anh L.H.H mua phải giá cao. Nhưng đến nay, lô đất cùng diện tích liền kề chưa xây dựng được chủ cho biết đã bán với giá gần 11 tỷ đồng.
“Tôi rất bất ngờ khi giá trị lô đất tăng đột biến sau mỗi năm. Nếu không bỏ qua những lời can ngăn và mua kịp thời, bây giờ tôi không thể mua được” - anh L.H.H nói.
Tương tự, ở quận 9 cũng ghi nhận mức giá tăng cao kỷ lục. Hiện nay, giá đất nền mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9, TPHCM đang được rao bán vài trăm triệu/m2. Miếng đất mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, gần ngã tư Bình Thái có diện tích hơn 1.000m2 được rao với giá 130 triệu đồng/m2. Người bán giới thiệu đất có sổ hồng, thuận tiện trong việc mở siêu thị, kinh doanh buôn bán.
Có thể nói, giá đất leo thang, tăng vọt trước hết do tác động của quy hoạch. Ở đâu quy hoạch bài bản làm khung cho phát triển đô thị rõ nét, giá trị đất ở đó sẽ tăng. Đến nay, TPHCM đã cơ bản phủ kín quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2.000, quy hoạch phân khu các khu vực đô thị; điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển đô thị phù hợp với điều kiện, đặc điểm của TP, cũng như gắn kết với vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và Đông Nam bộ.
Việc tập trung vốn đầu tư các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm, nhất là việc kết nối giao thông giữa các đô thị vệ tinh của TP, đã tạo cú hích biến những nơi đầm lầy, ruộng mương thành “hạt nhân” đô thị, với sự hiện diện của các siêu dự án, giá trị đất xung quanh theo đó tăng theo.
Nguyên nhân giá đất tăng mạnh còn do quỹ đất đang dần khan hiếm, sự đầu tư bài bản của các doanh nghiệp địa ốc, các nguồn lực tài chính đổ vào BĐS, tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa, gia tăng dân số mạnh mẽ, tất nhiên không loại trừ yếu tố đầu cơ, tích trữ.
Nhà giá rẻ vắng bóng
Theo Tổng cục Thống kê, hiện nay quy mô dân số TPHCM đã lên đến gần 13 triệu người. Trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số; hơn 400.000 sinh viên và hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới. Dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền trên địa bàn TP trong 10 năm tới lên đến khoảng 1 triệu căn. Trong đó, khoảng 70% nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay thuộc phân khúc mức giá dao động 1-1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá đất tăng mạnh đã khiến phân khúc nhà ở giá rẻ đang trở nên khan hiếm.
Trong giai đoạn 2013-2015, phân khúc căn hộ có quy mô vừa và nhỏ (dưới 70m2), có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 gần như là phân khúc thị trường chủ đạo, đáp ứng lượng lớn nhà ở cho người thu nhập trung bình. Những công ty thành công ở phân khúc này có thể kể đến như Nam Long với dòng sản phẩm EHome, EHomes, Kiến Á với CitiHome, Hưng Thịnh với dòng căn hộ 8X… Nhưng khi giá đất tăng, kể từ năm 2016, thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những xu hướng lệch pha cung-cầu, BĐS cao cấp nở rộ, trong khi thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn và BĐS cao cấp. Thậm chí nhiều doanh nghiệp từng gặt hái thành công với nhà giá rẻ, khi được hỏi cho biết không có kế hoạch đầu tư vào phân khúc này tại TPHCM. Địa bàn đầu tư đất nền, nhà phố, căn hộ giá 1,5 đến 2-3 tỷ đồng đã dịch chuyển sang các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương.
Theo Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn từ năm 2017 - 9/2019 là 90.969 căn nhà. Trong đó phân khúc cao cấp (giá từ trên 40 triệu đồng/m2) 23.405 căn, chiếm 25,73%; phân khúc trung cấp (giá từ trên 20-40 triệu đồng/m2) 36.617 căn, chiếm 40,26%; phân khúc bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) 30.947 căn, chiếm 34,01% tổng số nhà ở. Riêng 9 tháng qua, tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn 19.662 căn.
Trong đó, phân khúc cao cấp 3.916 căn, chiếm 19,92%; phân khúc trung cấp 4.275 căn, chiếm 21,75%; phân khúc bình dân 11.471 căn, chiếm 58,33% tổng số nhà ở.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), việc phân loại nhà ở của một số dự án trên có thể chưa thật phù hợp, như trường hợp 10.007 căn hộ của dự án nhà ở cao cấp tại quận 9 lại được thống kê vào danh mục nhà ở bình dân. Do vậy, trong 9 tháng qua cùng với sự sụt giảm quy mô thị trường BĐS, còn cho thấy đang có sự lệch pha nguồn cung về phân khúc nhà ở cao cấp, có thể chiếm tỷ trọng lên đến 70-80% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.