Hỏi: Tôi mua một mảnh đất đã gần 2 năm, nhưng do tranh chấp thừa kế nên không làm được sổ đỏ. Hiện, tôi được đề nghị trả lại cho người bán. Xin hỏi, theo quy định của pháp luật những trường hợp nào mua đất bắt buộc phải trả lại cho người bán?
Nguyễn Thu Phương (Hà Nội)
 |
Những trường hợp mua đất bắt buộc phải trả lại cho người bán - Ảnh 1: Ảnh minh họa/ Nguồn internet |
Trả lời: Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) vì không đủ điều kiện hoặc bị tuyên vô hiệu thì người mua bắt buộc phải trả lại đất cho người bán.
Bởi theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp.
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127 của luật này.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Còn thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi đủ 5 điều kiện trên.
Theo Khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024, bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với từng trường hợp cụ thể. Trong đó:
Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại Điểm d, đ khoản này;
Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;
Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;
Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế, hoặc chuyển đi nơi khác mà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận, tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai.
Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền.
Căn cứ Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị tuyên vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Hay nói cách khác khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị vô hiệu thì một bên trả lại tiền, một bên trả lại đất.
Do vậy, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng người mua cần tìm hiểu kỹ về thửa đất.
ThS.LS Trần Kim Thọ (Liên đoàn Luật gia Hà Nội)