Hỏi: Tôi mua một mảnh đất đã thực hiện công chứng mua bán, nhưng chủ nhà chây ỳ, cố tình không hợp tác sang tên sổ đỏ. Xin hỏi, mảnh đất này giờ của tôi hay chủ nhà? Trong trường hợp này, phải giải quyết thế nào?
Nguyễn Thị Anh (Hà Nội)
 |
Mua bán nhà đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ |
Trả lời: Mua bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, được thể hiện qua hợp đồng công chứng theo quy định của Luật đất đai 2013.
Quá trình làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hay còn được gọi là sang tên sổ đỏ là việc người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thay đổi người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất với bên mua. Chỉ khi hoàn thành xong bước sang tên tại Văn phòng đăng kí đất đai thì người mua mới chính thức trở thành chủ sở hữu bất động sản.
Điều 500 Bộ Luật Dân sự quy định về quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên một cách tự nguyện bình đẳng về quá trình người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng đã quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên thì theo đó hai bên phải nghiêm túc thực hiện, không được trốn tránh.
Hợp đồng mua bán đất là một loại giao dịch dân sự dựa trên nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên. Nên hai bên hoàn toàn có thể thay đổi quyết định của mình và hoàn toàn có thể hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng này.
Tuy nhiên, việc người bán thay đổi ý định cũng cần phải thông báo, thỏa thuận lại với bên trước đó mà người bán đã giao dịch. Nếu một trong hai bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ thì khi hủy bỏ hợp đồng các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
– Nếu các bên không có ý định thúc đẩy để việc đăng ký biến động sang tên sổ đỏ được nhanh chóng thì bên nhận nhượng quyền sử dụng đất có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết;
– Quan hệ tranh chấp được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó không cần qua thủ tục hòa giải mà có thể khởi kiện thẳng đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.
Như vậy, trường hợp của bạn, việc người bán thay đổi ý định không muốn sang tên đất cho bạn thì bạn có quyền khởi kiện ra tòa yêu cầu bên mua bồi thường hoặc tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên. Trên cơ sở bản án đã có hiệu lực pháp luật sẽ triển khai làm sổ đỏ mà không cần sự hợp tác của bên bán nữa.
ThS.LS Trần Kim Thọ (Liên đoàn luật sư TP Hà Nội)