Có cầu nhưng không có cung
Theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước hỗ trợ lãi suất (2%/năm) thông qua các ngân hàng thương mại cho một số ngành, lĩnh vực, trong đó có nhà ở xã hội (NƠXH); đồng thời hỗ trợ Ngân hàng Chính sách Xã hội (CSXH) để cho cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách NƠXH.
Cụ thể hóa Nghị quyết số 43/2022/QH15, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP, quy định gói cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NƠXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách NƠXH tối đa là 15.000 tỷ đồng; hỗ trợ lãi suất 2%/năm thông qua các ngân hàng thương mại cho một số lĩnh vực trong đó có cho vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cả nước hiện đang triển khai 339 dự án NƠXH, nhưng tốc độ triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố. Tuy nhiên, trong hai năm 2020 - 2021 nguồn cung bất động sản giảm mạnh. Năm 2021 nguồn cung nhà ở giảm 34% so với năm 2020, năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019. NƠXH gần như không có dự án nào được cấp phép mới, trong khi đây là phân khúc có nhu cầu cao nhất.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, chi phí thủ tục chiếm khá nhiều trong chi phí dự án. Hiện nay, làm nhà ở giá rẻ, NƠXH không có một quy trình riêng, quy chuẩn riêng. Doanh nghiệp còn bị làm khó đủ đường, kiểm tra kỹ hơn, mất nhiều thời gian hơn so với nhà ở thương mại. Chính từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý, cũng như ưu đãi khiến doanh nghiệp không mặn mà xây dựng nhà ở giá rẻ, NƠXH.
Bộ Xây dựng trước đó cũng có công văn gửi Ngân hàng Chính sách xã hội về nhu cầu cho vay ưu đãi theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ. Theo thống nhất giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng CSXH, tổng số vốn cho vay ưu đãi theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ sẽ là 15.000 tỷ đồng. Dự kiến kế hoạch cho vay năm 2022 là 6.800 tỷ đồng, năm 2023 (8.200 tỷ đồng). Tuy nhiên, ông Khởi cho biết, đến nay mới chỉ giải ngân được hơn 600 tỷ đồng.
Khẳng định thông tin này, bà Hà Thu Giang, Vụ phó Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng CSXH, đến nay, ngân hàng này đã giải ngân cho các nhóm đối tượng thụ hưởng thuộc Nghị định 11 nằm trong khuôn khổ Nghị quyết 43 là 615 tỷ đồng.
Căn cứ vào con số giải ngân đến nay, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, gói 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho đối tượng thuê, mua nhà ở vay với lãi suất thấp có nguy cơ “ế” bởi thị trường không có nguồn cung để cho người dân mua NƠXH. Phải có cung mới tiêu được cầu. Với tốc độ thực hiện dự án NƠXH như hiện nay, trong 2 năm khó có thể tiêu được 15.000 tỷ.
Chia sẻ về cung NƠXH cho người lao động, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng khẳng định, hiện TPHCM không có căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2. Năm 2020 chỉ có 1% nhà ở giá bình dân được tung ra thị trường. Năm 2021 không có căn hộ giá thấp nào. Do mất cân đối cung – cầu, nhiều dự án giá bình dân bị đẩy lên phân khúc giá trung, cao cấp, dẫn đến giấc mơ có nhà của đa số người lao động thu nhập thấp và cả trung bình cũng đang ngày càng xa vời.
Thủ tục pháp lý quá chậm
Bên cạnh việc thiếu nguồn cung NƠXH, theo ông Lê Hoàng Châu, việc Ngân hàng Nhà nước không cho phép các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định cho vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội dẫn đến các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt thòi nhất. Ngoài ra, Nhà nước gần như chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách để cho vay ưu đãi NƠXH nên Ngân hàng CSXH hầu như mới chỉ cho một số hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi “để mua, thuê mua nhà ở xã hội”.
Hà Nội: Nhà ở xã hội chưa đáp ứng kịp nhu cầu
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, từ năm 2016 - 2020, thành phố đã hoàn thành 23 dự án NƠXH, tương đương hơn 1,2 triệu m2 sàn với 12.659 căn hộ. Mới đây nhất quý I/2022, toàn thành phố đã hoàn thành 130.220m2 sàn với 1.170 căn. Với con số này, nhiều người lao động có thu nhập thấp đã có nhà ở, song nguồn cung loại hình nhà ở này vẫn chưa đáp ứng kịp so với nhu cầu. Vì vậy, chính sách an sinh này đã và đang bị một số đối tượng lợi dụng những bất cập trong quản lý, giám sát của cơ quan chức năng để trục lợi.
Trả lời vấn đề này, bà Hà Thu Giang cho hay, quy trình thủ tục vận hành gói này trong thực tế đến nay Ngân hàng Nhà nước đã hoàn tất xong công tác kế hoạch tổng hợp đăng ký hỗ trợ lãi suất của các ngân hàng thương mại, đã gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc Hội chi bổ sung dự toán chi đầu tư phát triển năm 2022 thực hiện chương trình hỗ trợ lãi suất 2%.
Đại diện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ông Hà Ngọc Phi Hải, Tổng Giám đốc Khải Hùng Group cho biết, giá đất khắp nơi tăng kéo chi phí xây dựng tăng, dẫn đến việc xây nhà giá thấp cho đa số người lao động càng khó khăn với doanh nghiệp bất động sản. Công ty kinh doanh nào cũng đều cần lợi nhuận, nhưng đối với NƠXH sẽ giảm lợi ích xuống để hỗ trợ người dân. Tuy nhiên, các công ty cũng cần sự hỗ trợ từ chính sách của Nhà nước và ngân hàng để có nguồn vốn rẻ, chi phí rẻ, giảm áp lực và giá thành cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng muốn tham gia làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp… với mong muốn đóng góp cho xã hội nhưng qua thực tế, khá khó khăn trong triển khai.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành cũng cho biết, Chính phủ đã ban hành cơ chế ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội, lý thuyết thì rất đúng, nhưng thực thi lại rất vướng. Nghị định 49 quy định ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần so với quy hoạch, nhưng không nói rõ tầng cao được xây thêm và quy mô dân số được tăng thêm bao nhiêu người.
Nếu không quy định rõ, dù có ưu đãi, nhưng khi áp dụng thực tế vẫn vướng, doanh nghiệp không cách nào làm được. Có ưu đãi về chi phí đất, nhưng đất doanh nghiệp mua theo giá thị trường, Nhà nước lại trả theo khung giá Nhà nước quy định, mỗi dự án NƠXH doanh nghiệp cũng chỉ có lợi nhuận 10 - 15%, tính ra lỗ nặng.
Thêm nữa, khâu hậu kiểm để cấp sổ cho người dân tại dự án NƠXH rất lâu. Đặc biệt, thủ tục kéo dài tới 2 - 3 năm cho một dự án khiến doanh nghiệp mòn mỏi. Càng kéo dài thời gian làm thủ tục, chi phí cho dự án càng tăng thì rất khó để giảm giá thành sản phẩm. Chỉ cần thủ tục nhanh, gọn, mỗi năm doanh nghiệp có thể cung cấp ra thị trường 1.000 căn nhà ở giá thấp.
Thông thường làm nhà ở thương mại thì thủ tục pháp lý 3 năm, thêm 2 năm xây dựng là 5 năm hoàn thành xong dự án. Trong khi đó, làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp 5 năm chưa xong thủ tục, còn bị làm khó thì doanh nghiệp không muốn làm.
TPHCM: Dành 9 khu đất công phục vụ dự án xã hội
Trong năm 2020, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, UBND TPHCM đã chấp thuận chủ trương dành 9 khu đất với diện tích hơn 60.000m2 để xây dựng NƠXH cho người thu nhập thấp. 9 khu đất này nằm ở nhiều quận, huyện gồm: Quận 4 (gần 4.000m2), Quận 6 (gồm 2 khu đất với diện tích hơn 5.000m2), Quận 9 (8.872m2), Quận 12 (gồm 2 khu đất với diện tích gần 12.000m2), Quận Thủ Đức (7.000m2), Huyện Bình Chánh (gần 13.500m2), Huyện Củ Chi (gần 4.500m2). Hiện các khu đất này Nhà nước đang trực tiếp quản lý.