Thị trường bất động sản vẫn duy trì nhịp độ ảm đạm từ giữa năm ngoái tới nay. Trong bối cảnh nguồn thu eo hẹp, nhiều doanh nghiệp địa ốc đành “ngậm ngùi” cắt giảm hàng trăm, thậm chí hàng nghìn nhân sự để tiết kiệm chi phí. Vòng xoáy cuốn theo cả những tên tuổi đình đám trong lĩnh vực bất động sản và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Bất động giảm sâu, cắt bỏ nhân sự
Theo báo cáo tài chính quý II/2023 vừa công bố, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) ghi nhận doanh thu thuần giảm 54% so với cùng kỳ, xuống còn gần 714 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu chính đến từ bán căn hộ và đất nền với gần 454 tỷ đồng, dịch vụ môi giới bất động sản 176 tỷ đồng và dịch vụ quản lý, cho thuê, bất động sản đầu tư gần 41 tỷ đồng. Mặt khác, doanh thu hoạt động tài chính lên hơn 342 tỷ đồng, tăng 74%; chủ yếu tăng do lãi từ thanh lý đầu tư.
Bên cạnh đó, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp đồng loạt giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm trước, lần lượt xuống còn 108 tỷ đồng và 100 tỷ đồng. Giá vốn hàng bán còn gần 424 tỷ đồng, giảm 44% thấp hơn mức giảm doanh thu. Sau khấu trừ lãi gộp doanh nghiệp còn gần 290 tỷ đồng, giảm tới 63% so cùng kỳ. Chi phí tài chính quý II hơn 159 tỷ đồng, tăng 37% so cùng kỳ; trong đó lãi vay gần 144 tỷ đồng, tăng 43%.
Kết quả, DXG lãi sau thuế hơn 157 tỷ đồng trong quý II, giảm 40% so với quý II/2022. DXG cho biết, lãi sau thuế giảm chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục giảm mạnh do tình hình khó khăn chung của thị trường.
Luỹ kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của DXG đạt 1.091 tỷ đồng và hơn 61 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt giảm 67% và 85% so cùng kỳ. Trong đó, doanh thu từ bán căn hộ và đất nền trong nửa đầu năm ghi nhận 721 tỷ đồng, giảm còn 1/3 so với cùng kỳ năm trước và chiếm tỷ trọng 66% cơ cấu doanh thu.
Ngoài ra, doanh thu từ dịch vụ môi giới cũng giảm sâu còn 259 tỷ đồng. Doanh thu từ hợp đồng xây dựng và khác cũng giảm mạnh từ 204 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022 xuống còn 34 tỷ đồng. Ngoài ra, Đất Xanh còn ghi nhận 78 tỷ đồng từ dịch vụ quản lý, cho thuê và bất động sản đầu tư. Khấu trừ chi phí, DXG báo lãi sau thuế 6 tháng đạt 40 tỷ đồng, giảm 94% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ đạt 61 tỷ đồng, giảm đến 85%.
 |
| Cty Đất Xanh sa thải gần 1,4 nghìn nhân sự, BĐS đã chạm đáy? (ảnh minh họa: Internet). |
Năm 2023, DXG đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 5.500 tỷ đồng, giảm nhẹ so với thực hiện năm 2022 và lãi ròng 158 tỷ đồng, giảm 26% cùng kỳ. Như vậy, so với kế hoạch, nửa đầu năm DXG chỉ thực hiện được 20% cho mục tiêu doanh thu và 39% lãi ròng cả năm.
Quy mô tài sản của DXG tại ngày 30/6/2023 ở mức hơn 30.497 tỷ đồng, tăng nhẹ 1% so đầu năm. Trong đó, DXG nắm giữ gần 455 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương tiền, giảm 51%. Khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 123 tỷ đồng, giảm 32%. Các khoản phải thu ngắn hạn 11.870 tỷ đồng, giảm 1%.
Cùng đó, giá trị hàng tồn kho của Đất Xanh là 14.788 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang 11.430 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm 2.455 tỷ đồng, bất động sản hàng hóa 661 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 740 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm, trong đó, dự án sân golf và khu biệt thự sinh thái hơn 566 tỷ đồng và các chi phí dự án khác 173 tỷ đồng.
Bên kia bảng cân đối kế toán, nợ phải trả của Đất Xanh gần 16.372 tỷ đồng, giảm nhẹ 1% so đầu năm. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn là 3.008 tỷ đồng; khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn hơn 3.018 tỷ đồng.
Đáng chú ý, số lượng nhân sự của Đất Xanh tại thời điểm ngày 30/6 ghi nhận 2.390 người, giảm 1.383 người so với thời điểm đầu năm 2023. Đây là số nhân sự thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây tại DXG.
Được biết, theo thống kê từ Savills Việt Nam, năm 2022, Đất Xanh là một trong những doanh nghiệp môi giới bất động sản hàng đầu Việt Nam. Thị phần môi giới bất động sản của Đất Xanh nói chung luôn đứng top đầu tại Việt Nam. Trong mấy năm gần đây, công ty ghi dấu ấn trong việc bán hàng loạt dự án đình đám như Thăng Long Capital Premium, Flamingo Crown Bay Thanh Hóa, The Martix One,…
Thị trường chạm đáy?
Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 vừa qua, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết: "Quý 2 vừa qua theo tôi là giai đoạn đáy của thị trường bất động sản".
Ông Quốc Anh chia sẻ, thị trường bất động sản 2023 trải qua nửa đầu năm với khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục. Giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục rơi vào thấp điểm, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi. Mặc dù Chính phủ đã có những động thái quyết liệt gỡ khó, từ tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động…, các chính sách này vẫn chưa thẩm thấu vào thị trường bất động sản.
Trong quý II/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp 3,58% (so với 8,51% cùng kỳ 2022), lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi.
Xét về nhu cầu giao dịch, theo thống kê của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%. Đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.
Theo ông Quốc Anh, có hai yếu tố chính đang ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, đó là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, số khác thì vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức.
Mặt khác, việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang quá cao so với thu nhập người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên. Ngoài ra, lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp mình mong muốn.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời điểm này, chuyên gia tài chính - ngân hàng TS Cấn Văn Lực, cũng cho rằng, nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay do xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng 10 - 20%, nhưng Việt Nam tăng 20 - 50%); vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp; nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư, thanh khoản thị trường giảm nhanh; quan hệ cung cầu khiến giá cả chưa hợp lý.
Cũng theo TS Cấn Văn Lực: “Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn do những ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; lạm phát, lãi suất cao; doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá. Không ai nghĩ rằng tình hình thị trường bất động sản bất ổn như hiện tại”.