Chỉ được đặt cọc khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh

Tại điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, chỉ được nhận đặt cọc sau thời điểm đã ký hợp đồng giao dịch là đúng nhưng chưa đủ vì còn phải bổ sung quy định việc nhận đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở, nền nhà hình thành trong tương lai.

Theo Chủ tịch HoREA, trên thực tế, do nhu cầu rất cần thiết về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản nên hoạt động đặt cọc vẫn xảy ra rất phổ biến và chỉ tuân thủ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mà điều khoản này lại không quy định mức trần của tiền đặt cọc, nên đã xuất hiện nhiều trường hợp “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị giao dịch, rồi chiếm dụng, thậm chí lừa đảo, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản, nên rất cần thiết phải quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Nay, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng lặp lại thiếu sót này vì đã không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản, nhất là đối với các trường hợp đặt cọc để hứa mua hứa bán “đất nền phân lô” hoặc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” hoặc chưa khởi công xây dựng công trình. Phần thua thiệt thường thuộc về bên đặt cọc.

Ông Châu phân tích, trường hợp “tiền đặt cọc” thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng “hủy kèo” và trả lại “tiền đặt cọc” (gấp đôi) cho bên đặt cọc. Trường hợp “tiền đặt cọc” có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt “tiền đặt cọc” của khách hàng. Trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

Khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng để điều chỉnh hành vi đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà ở và quy định “số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Nhưng rất đáng tiếc là quy định rất đúng này lại bị bãi bỏ trong các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, thứ 5 và bản Dự thảo hiện nay. Do vậy, rất cần thiết bổ sung trở lại nội dung khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Ông Châu đề nghị quy định cho phép nhận “tiền đặt cọc” phù hợp với từng trường hợp và với điều kiện. Cụ thể, đề nghị quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận “tiền đặt cọc” hứa mua hứa bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và đã khởi công xây dựng công trình”. Giá trị “tiền đặt cọc” không được vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình nhận “tiền đặt cọc”. Giá trị “tiền đặt cọc” không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 9 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “các hành vi bị cấm”: “4. Thu tiền mua bán, thuê mua, đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền mua bán, thuê mua, đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật”.

>>> Mời độc giả xem thêm video Bình Dương: Điều tra hàng loạt dự án bất động sản sai phạm: