Hàng trăm dự án “ma”
Theo báo cáo của Sở TNMT với HĐND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tại Kỳ họp thứ 12, toàn tỉnh có 192 thửa đất nông nghiệp “hô biến” thành những “dự án bất động sản”. Trong đó, có 62 dự án được chính quyền địa phương cấp huyện chấp thuận về chủ trương. Các dự án này đã được đo vẽ, làm cơ sở hạ tầng, phối cảnh dự án và phân lô rao bán hoặc xin tách thửa nhưng có chừa làm đường, trong đó, “dự án” lớn nhất lên tới 13ha và nhỏ nhất 0,5ha. Địa phương có nhiều “dự án” nhất là thị xã Phú Mỹ với 113 “dự án”, tiếp đến là thành phố Bà Rịa, huyện Long Điền với 17 “dự án” và 19 “dự án” tại huyện Đất Đỏ.
 |
| Hình ảnh thực tế tại khu đất trống được RedStar Investment quảng cáo là dự án Red Star New City. |
Đáng chú ý, nhiều dự án trong danh sách 192 "dự án" bất động sản này là xây dựng trên đất quy hoạch là trường học, nhà văn hóa, xây đường cao tốc, giao thông... Không ít trường hợp đã bị lực lượng chức năng cưỡng chế, số khác xin được tự khắc phục hậu quả.
Theo các chuyên gia, rủi ro khi mua đất tại các dự án này thường nằm ở 2 vấn đề chính. Thứ nhất, khi pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành hệ thống hạ tầng, xử lý nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường hợp này, việc cấp sổ cho khách hàng sẽ bị kéo dài, do đó, khách hàng phải thực hiện hợp đồng mua bán qua đơn vị công chứng để xem xét kỹ pháp lý của dự án.
Thứ hai, chủ đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đất nền. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng vốn góp, đồng thời, khách hàng cũng chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế có sẵn của chủ đầu tư. Tuy nhiên, bên bán dễ dàng “lừa” bên mua khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc dùng tiền của bên mua vào mục đích khác thay vì đầu tư vào dự án như cam kết.
RedStar Investment – “Ngôi sao” của các dự án "ma"
Công ty CP đầu tư và Phát triển Ngôi Sao Đỏ (RedStar Investment) mới được thành lập ngày 17/11/2017 tại TPHCM. Nhưng công ty này đã nhanh chóng khẳng định “đẳng cấp” của mình trong việc móc nối phân phối các dự án “ma” trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Thành tích nổi bật của đơn vị này phải kể đến là: dự án còn nằm trên giấy đã bán, dự án đang là đất trống sình lầy cũng bán, dự án chưa đủ pháp lý, chủ đầu tư bị cơ quan chức năng ra văn bản ngăn chặn cũng bán, dự án bị chính quyền tỉnh “tuýt còi” lại càng bán.
Điển hình nhất là dự án Long Hải Riverside City chỉ là một khu đất nông nghiệp bị bỏ hoang vì nằm gần đường ống dẫn khí của nhà máy khí Dinh Cố, huyện Long Điền, không được phép xây dựng vì sự an toàn của đường ống dẫn khí. Nhưng bất chấp tất cả, RedStar Investment vẫn rao bán dự án và thu tiền của khách hàng.
 |
| Phương thức thanh toán do nhân viên bán hàng của RedStar Investment cung cấp. |
Sau khi bị các cơ quan chức năng lật tẩy thì RedStar Investment lại thay đổi “chiến thuật”, móc nối với nhiều đơn vị đầu tư khác để trở thành đơn vị phát triển dự án và tiếp tục bán dự án “ma” và quảng cáo những lời "có cánh".
Cụ thể, RedStar Investment quảng cáo về “dự án Red Star New City” có vị trí tại tuyến đường Bình Ba – Đá Bạc, quy mô 5,9ha, được chia thành nhiều giai đoạn, phù hợp với tốc độ phát triển đô thị tại địa phương và khu vực lân cận; “dự án” có nhiều tiện ích trong tương lai và lợi thế vị trí như: Gần trung tâm 4 khu công nghiệp – đô thị quy mô lớn, thu hút mạnh mẽ các doanh nghiệp trong và ngoài nước, các nguồn nhân lực đông đảo: kỹ sư, chuyên gia, công nhân viên… hứa hẹn trở thành trung tâm của hoạt động tri thức, dịch vụ giải trí cao cấp và tạo cơ hội việc làm đa dạng cho lao động địa phương”.
Tuy nhiên viễn cảnh đẹp mà Redstar Investment vẽ ra có lẽ chỉ tồn tại trên giấy và hình ảnh 3D. Bởi “dự án RedStar New City” chỉ là bãi đất trống đang san lấp nhằm "thu hút" những khách hàng nhẹ dạ, dễ dàng xuống tiền là “dự án đang xây dựng hạ tầng”.
Trên thực tế, “dự án” này chưa đủ hồ sơ pháp lý để có thể triển khai xây dựng theo luật định. “Lá bùa” mà Redstar Investment phân phát cho nhân viên kinh doanh để lừa bán dự án trên giấy với tiến độ thanh toán giữa Redstar Investment với khách hàng đặt cọc lên đến 97% giá trị lô đất là: “Quyết định phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng, tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Đá Bạc – Châu Đức tại xã Đá Bạc, huyện Châu Đức, tỉnh BR-VT”. Đây là quyết định UBND huyện Châu Đức Ban hành ngày 19/8/2019” cho chủ đầu tư là công ty TNHH Cali Green Park, kèm theo đó là hợp đồng Ủy quyền của Công ty Cali Green Park với Redstar Investment liên quan đến “Dự án Khu dân cư Đá Bạc”.
Tuy nhiên, Quyết định của UBND huyện Châu Đức chỉ mới là “phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch…”. Tức là, để hoàn tất pháp lý cho dự án, chủ đầu tư còn rất nhiều bước phải thực hiện, như phải được phê duyệt bản vẽ quy hoạch, đồ án quy hoạch, đánh giá tác động môi trường… và quan trọng nhất là phải có giấy phép xây dựng. Đó là chưa kể đến Luật kinh doanh Bất động sản quy định rõ, phải hoàn thiện hạ tầng cơ bản và được nghiệm thu thì mới được mở bán và nhận cọc của khách hàng.
Trước những sai phạm của Redstar Investment trong thời gian qua, người dân cần hết sức tỉnh táo, khi có nhu cầu mua bán bất động sản thì nên liên hệ với chính quyền địa phương để biết rõ quy hoạch và các dự án được cấp phép tại địa phương, để tránh tiền mất mà đất không có.
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, kể từ ngày 1/6/2019, khi tiếp nhận hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp (thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp), các Văn phòng đăng ký đất đai không được phép đo vẽ thửa đất có hình dáng là đường giao thông và thửa đất nông nghiệp sau khi tách không được sử dụng làm đường giao thông khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Trước đó, đơn vị này đã có văn bản số 979/VPĐK-HCTH yêu cầu các huyện, thành phố, thị xã dừng giải quyết tất cả hồ sơ xin phân lô, tách thửa trên địa bàn tỉnh.